В моей последней книге «Законодательство Дубая» и серии статей в предыдущих номерах журнала «Авиамост» я подробно рассмотрела правовые аспекты приобретения недвижимости в Дубае и, в частности, закон о регистрации недвижимости №7 от 2006 года. Моя последняя статья заканчивалась тем, что в Дубае ожидается принятие закона о совместной собственности на недвижимость в отношении квартир, офисов, торговых площадей и т., п. Такой закон (Закон №27 от 2007г) о совместной собственности на недвижимость  в Дубае был подписан Правителем Дубая Его Высочеством Шейхом Мухаммедом Бин Рашидом  Аль  Мактумом.

В общих чертах, Закон закрепляет и конкретизирует положения закона №7 от 2006 года о регистрации права собственности на недвижимость в Дубае, применительно к отдельным единицам недвижимости в зданиях, сооружениях и проектах, а именно, квартиры, офисы, торговые площади, кафе, рестораны и т, п уделяя особое внимание  правовому регулированию мест совместного пользования.

Регистрация права собственности на квартиры

Закон утверждает, что регистрация права собственности на квартиры осуществляется  Дубайским Департаментом по Земле и Недвижимости, который регистрирует участок земли под строительство застройщиком многоэтажного здания, а, по окончанию  строительства, выдает сертификаты  собственности на отдельные единицы  недвижимости (квартиры, офисы, магазины) в этом здании. Именно в Департаменте в дальнейшем регистрируются сделки купли – продажи, залога, долгосрочного лизинга и прочие сделки с недвижимостью.

Определение единицы недвижимости

Закон в статье 8 дает  определение единицы недвижимости (“UNIT”) в здании, подробно перечисляя и описывая составные  элементы таковой: пол и половое покрытие, потолок, не – несущие стены, окна, системы освещения, двери, оборудование (это далеко не полный перечень элементов единицы недвижимости).  Под данное определение единицы недвижимости подпадают квартиры, офисы, торговые площади, кафе, рестораны и т., п помещения, находящиеся в многоэтажном здании. В случае, если в совместной собственности  находится только земля, то единица недвижимости включает в себя все, что находится внутри границ участка, за исключением мест совместного пользования.

Определение совместной недвижимости

Статья 7 Закона гласит, что совместная недвижимость включает:

• Структурные части здания, включая фундамент, несущие колонны и перекладины стен и потолка, лестницы и запасные выходы, входы и окна с на внешних стенах, парадны е и крыши;

• Парковка для автомобилей, комната охранников, места отдыха, бассейны, сады, склады и места, специально отведенные для использования ассоциацией и назначенным ею органом, управляющим совместной собственностью;

• Оборудования и системы функционирования, включая генераторы электричества, системы освещения, газа, горячего и холодного водоснабжения, обогрева, охлаждения, кондиционирования и мусоропровода; лифты, водные цистерны, трубы;

• Генераторы, вентиляционные системы и трубы, воздушные  компрессоры и механические вентиляционные системы;

• Основные водопроводные трубы, система канализации, газоснабжения и электрических кабелей;

• Оборудования и связующие элементы, используемые  собственниками более чем одной единицы недвижимости;

• Любые другие части, находящиеся за пределами конкретной единицы недвижимости и необходимые для обслуживания и безопасности недвижимости.

В проектах, где в собственности находятся земельные участки, к совместной недвижимости относятся дороги, перекрестки, развязки, пешеходные дорожки, мосты, озера, каналы, парки, водопады, система водоснабжения и канализация, зеленые зоны, площади и игровые площадки, системы водоснабжения, кабели, трубопроводы, система канализации и т., п.

Определение совместной недвижимости собственников отдельных квартир в здании имеет важное практическое  значение при расчете оплат за обслуживание недвижимости. В частности, на основе площади квартиры рассчитывается доля собственника таковой в совместной недвижимости и, исходя из этого процента, затем высчитывается его доля в затратах на обслуживание.

Сделки с недвижимостью, где собственниками являются  несколько человек

Закон устанавливает, что собственник имеет право продать недвижимость, заложить ее банку  или другой финансовой организации, а также сдать в аренду. При этом единица недвижимости не может быть разделена и продана по частям. Вместе с тем Закон разрешает нескольким лицам быть совместными собственниками одной единицы недвижимости .

Ассоциация собственников

Статьи с 17  по 25 Закона регулируют вопросы создания ассоциации собственников. Создание ассоциации  собственников является обязательным с момента продажи первой единицы недвижимости. Ассоциация  собственников – это некоммерческая  организация, объединение собственников  жилых и  нежилых  помещений дома (или нескольких домов). Создается она для совместного управления имуществом. Фактически имуществом управляет либо правление ассоциации собственников и возглавляющий  его председатель, которые  выбираются собственниками  на общем собрании, решение которого куда важнее, чем решения правления и председателя.

У товарищества может существовать несколько источников финансирования. Во – первых, это обязательные платежи, вступительные или иные взносы членов ассоциации, во – вторых, собственные доходы организации. Они образуются от сдачи в аренду общего имущества ассоциации, например, стены дома для развешивания  рекламных  плакатов, площадей для размещения  передвижных  торговых точек, аренда  помещения клуба для частной вечеринки и т., п. Но нужно иметь ввиду, что ассоциация вправе заниматься только теми видами деятельности, для которых она была создана, а именно обслуживанием, эксплуатаций и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме и, согласно  статье 21 Закона, ассоциация должна получить лицензию Департамента на осуществление  этих видов деятельности. 

К одной из таких обязанностей относится закрепленная в статье 28 Закона обязанность застраховать здание от возможного полного разрушения или повреждения.  Получателем страховой суммы является ассоциация. Страховка   должна  включать и возможные  физические  повреждения, причиненные  жильцам. Оплата стоимости страховки будет  возложена на собственников в процентном  отношении к их доле в совместной  недвижимости.

Для того, чтобы выполнять свои функции, у ассоциации имеются полномочия, в частности, ассоциация  вправе потребовать внесения оплаты за обслуживание совместной недвижимости. В случае, если собственник единицы  недвижимости не оплачивает свою  долю  в сборах за обслуживание или  нарушает  другие  обязанности члена ассоциации, решение  директора ассоциации в отношении собственника может быть исполнено принудительно через суд.

Обязанности застройщика

Крайнем важным является законодательное закрепление гарантий застройщика в отношении структуры здания сроком на 10 (десять) лет с даты выдачи сертификата о сдаче в эксплуатацию.

Что касается обязанности застройщика устранить недоделки и строительные дефекты, то она ограничена сроком в 1 (один) год с момента выдачи сертификата  о сдаче  в эксплуатацию. Необходимо  помнить, что законодательство, регулирующее право собственности иностранцев на недвижимость  в Дубае, находится  в стадии формирования и потому существует еще масса  вопросов, которые  подлежат  регулированию  в законодательном  порядке. Именно  поэтому Закон  предусматривает принятие  Председателем  Департамента по Земле  подзаконных актов, конкретизирующих положения Закона.